民泊清掃の最低保証・月額固定・待機契約の設計と中途解約

民泊の清掃は、宿泊の入替えが多い月と少ない月の差が大きい仕事です。ところが清掃会社の側は、依頼の少ない月でも、スタッフの手当、車両、リネンや資機材の置き場といった費用がほとんど減りません。結論から言うと、この「収入は波打つのに費用は平らなまま」というずれを契約でどう受けるかは、最低保証・月額固定・待機の三つのどれを使うか、そしてそれぞれを何に対する対価として書くかで決まります。件数単価だけで契約すると、繁忙期には「人を回してほしい」と求められ、閑散期には収入が細る形になりやすくなります。

• 最低保証は「下回らない額」、月額固定は「定額に含める範囲と超過の単価」、待機は「いつでも入れる状態を保つこと」の対価です。条を分け、混ぜずに書きます。
• 最低保証は、算定の期間、数える件数の範囲、不可抗力の月の扱いまで決めてはじめて使えます。
• 待機は、受託の義務と待機料の釣り合いを取ります。個人のスタッフに求めると、業務委託としての性質にも影響します。
• 中途解約は、予告の期間と、予告が足りないときの精算の式を一組で書きます。残りの期間の全額請求は争いを大きくしやすい書き方です。

「依頼のない月」の収入を決めていない契約では、閑散期に何が起きますか？

結論として、基本契約に発注の約束（最低でこれだけ頼む、という定め）がなければ、依頼主は閑散期に1件も頼まなくても契約違反にはなりません。民泊清掃でよく見られる形は、基本契約で条件だけを決め、実際の依頼は予約が入るたびに個別の業務として連絡する方式です。個別の依頼を清掃会社が受けて、はじめてその1件の報酬が生まれます。

法律の面では、個別の清掃は仕事の完成を約束して報酬を受ける請負（民法632条）に近く、体制の確保や巡回の確認のように事務を任せる部分は準委任（民法656条）に近いと整理されることが多くあります。準委任は、特約がなければ報酬を請求できず、期間によって報酬を定めたときは期間が過ぎたあとに請求できるのが原則です（民法648条1項・2項、624条2項）。依頼がない月にも収入を残したいなら、「依頼がなくても払う」という特約を書くほかありません。

清掃会社にとって問題になりやすいのは、依頼主の発注の約束がないのに、清掃会社の側にだけ義務が積み上がっている契約です。たとえば、個別の依頼は原則として受けるよう努める、前日以降の追加依頼も原則として受託する、解約には数か月前の予告が必要、といった定めです。清掃会社は「いつ頼まれても受けられるよう人を確保する義務」に近いものを負い、依頼主は「頼む義務」を負いません。個別の依頼のキャンセルはキャンセル料で手当てされますが（依頼・キャンセル料・入室できなかった場合）、依頼そのものが出ない場合は、その条では埋まりません。

最低保証・月額固定・待機は、それぞれ何に対するお金ですか？

三つの仕組みは、どれも「依頼が少ない月にも収入を残す」ために使われますが、払うお金の性質が違います。性質を混ぜて書くと、どの場面でいくら払うのかが読み取れなくなります。

最低保証は「下限」、月額固定は「定額と含まれる範囲」、待機は「枠の確保」です。「月額固定を基本にして、連休と年末年始だけ待機を足す」ように組み合わせるときも、条を分け、対価を分けて書きます。

契約書に「最低保証」と書いてあっても、金額の保証（月に◯円を下回らない）、件数の保証（月に◯件分は依頼する）、稼働の保証（◯日は予定を空けてもらう）、期間の保証（◯か月は契約を続ける）のどれを指すかは一つではありません。最初の1項で、何を保証するのかを一つに決めて書きます。

最低保証と月額固定は、計算するとどう違いますか？

結論として、同じ年間の件数でも、件数単価のみ、最低保証あり、月額固定のどれにするかで、月ごとの収入の波が変わります。数字で確かめます（金額は説明のための仮の数字で、1件あたり8,000円とします）。ある物件の1年間の件数が下表のとおり（計126件）だったとします。「最低保証」は月8件分（64,000円）を下限とし差額を払う設計、「月額固定」は月60,000円で8件までを含み9件目以降は1件8,000円とする設計です。

1. 波が縮みます。件数単価のみでは、最も多い8月（144,000円）と最も少ない6月（40,000円）で3.6倍の開きがあります。最低保証では最少の月が64,000円で約2.3倍、月額固定では60,000円で約2.3倍です。
2. 最低保証の追加負担は小さい。下限を下回った2月と6月の不足分（5件分、40,000円）だけを依頼主が上乗せし、年間の合計は約4%の増加です。
3. 月額固定は繁忙期の取り分が少し下がります。年間の合計は1,000,000円で、件数単価のみより1%に満たない減少です。その代わりに、閑散期の収入と請求の事務が安定します。

どの設計が合うかは、物件の稼働の波と清掃会社の固定費の大きさで変わります。直近1年の実績の件数で、自分たちの物件について計算し直して決めます。

最低保証の条文で決めておくこと

• 算定の期間：月ごとか、年間でまとめるか。年間なら、期末に不足分を精算する時期も書きます。
• 算入する件数：依頼主の都合による取消しや入室不能の件を数えないと、直前キャンセルの多い月に下限を割り込みます。清掃会社の責任で実施できなかった件と再清掃は数えません。
• 不可抗力の月：災害や行政の要請で営業が止まった月の扱い（減額・免除・協議）。書かないと満額の請求の可否で争いになります。

月額固定は、定額に含めない範囲を先に書く

月額固定で最も争いになるのは「それは定額に含まれているのか」です。「清掃一式」と書くだけでは、リネンの洗濯、汚損の特別清掃、時間外の対応が含まれるか分かりません。定額に含めるのは回数の上限と標準の作業内容（業務範囲の書き方）に限り、リネンの実費（リネン・消耗品の負担と精算）、繁忙期の加算、特別清掃、緊急対応は定額の外に置きます。設備の保守点検の契約でも、定額の年額で定期の点検の回数を決め、それ以外の都度の作業は事前に価格表を示して別に請求する二段構えの例があり、同じ考え方が使えます。

支払日にも注意が必要です。民法の原則は期間を経過した後の後払いなので、「翌月末払い」とすると清掃会社の資金が先に出ていきます。定額で収入を安定させるなら、当月分を前月末までに払う形にします。

待機を求められたとき、料金と受託の義務はどう釣り合わせますか？

結論として、待機は「依頼がなくても枠を空けておいてもらう」ことなので、依頼の有無にかかわらず待機料を払い、その代わりに清掃会社は枠の範囲で依頼を受ける義務を負う、という交換の形に書くと釣り合いが取れます。待機料を払わずに受託の義務だけを負わせる書き方は、争いのもとです。

民泊で待機が問題になるのは、連休や年末年始のように入替えが集中する期間の人員の確保と、前日や当日の依頼にも応じる体制を求められる場面です。「年末年始」「連休」のような言い方では始まりと終わりで争いになるため、待機期間は日付で特定して別紙のカレンダーに載せます。直前の依頼については、前日の何時までの依頼に何時間以内に回答するのか、という応答の基準を決めます。

待機料の払い方には、待機料を依頼の報酬とは別に払う上乗せ型と、期間中の報酬を待機料に充てて足りない分だけ払う充当型があります。仮の数字で比べます。待機期間10日、待機枠2名、待機料が1名1日6,000円なら、待機料は6,000円×2名×10日＝120,000円です。期間中に20件（報酬160,000円）の依頼があれば、上乗せ型は120,000円＋160,000円＝280,000円、充当型は大きいほうの160,000円です。依頼が3件（24,000円）だけなら、上乗せ型は144,000円、充当型は120,000円になります。どちらにするかを最初の項で明らかにしないと、「待機料と報酬の両方が必要か」で食い違います。

清掃会社が個人事業主のスタッフと契約している場合（清掃スタッフとの業務委託契約書）、依頼主から受けた待機の義務をそのままスタッフに課すと問題が生じます。業務委託の契約書の見直しでは、最低稼働、専属性、常時待機、時間管理といった定めは雇用契約に近い拘束と評価されやすい要素として扱われ、時間と一定の金額を結び付けた最低保証は、時間に対する賃金に見えやすいため避けたほうがよい設計と考えられます。待機は「受託の可否を回答できる状態」にとどめ、場所や時間に拘束せず、待機料は枠の確保の対価であると書き、勤務表や出退勤の記録は求めません。

ゲストの退室の遅れや鍵の不具合で現場で待つ「現地での待機」は別の問題です。上限時間と待機料はキーボックス・鍵の管理と契約書で整理しています。

繁忙期と閑散期をまたいで契約するとき、年間の設計はどう組みますか？

結論として、繁忙期の人員を確保する約束と、閑散期の収入を支える約束は、同じ契約の中で対にして書きます。繁忙期だけ確保を求め、閑散期の収入に触れない契約は一方に偏っています。繁忙期の加算の単価の決め方は料金と追加料金の決め方に任せ、ここでは、繁忙期に依頼を優先して受ける約束をするのかを決めます。約束するなら、加算に加えて待機料か最低保証を組み合わせます。約束しないなら、繁忙期でも受託できないことがあると明記し、バックアップ清掃の定めを置きます。

住宅宿泊事業では、人を宿泊させる日数は年間180日以内とされ、条例で実施期間を制限できます。清掃の依頼は宿泊の入替えに連動するので、構造的に「依頼が出ない時期」が生じます。旅館業の許可施設では事情が異なります（民泊清掃と住宅宿泊管理業の境界）。営業の形態をヒヤリングで確かめ、年間の件数の見込みを実績に加えて運営の形態から立てます。

依頼主が営業を休止・廃止したときの扱いも決めておきます。書いていないと、依頼主は「営業していないので払えない」、清掃会社は「契約は続いている」と食い違います。他の業種の継続的な業務委託でも、中断できる事由を限定し、中断が一定の期間を超えたときは受託者に解除の選択権を与え、待機の費用の一部を補償する整理をする例があります。

契約の年度の区切りも見落とされやすい点です。自動更新の契約で更新を拒絶する通知の期限が繁忙期の直前に来ると、閑散期の収入の見通しが立たないまま繁忙期の人員を確保することになります。期限は繁忙期が終わった直後に置き、最低保証の算定期間の区切りも同じ時期にそろえます。

中途解約・更新拒絶・発注の減少は、どう書けば精算で揉めませんか？

結論として、中途解約の条は、予告の期間と、予告が足りなかったときの精算の式を一組にして書きます。予告期間だけでは、解約のたびに「損害はいくらか」で争うことになります。

民法の基本ルールは次のとおりです。請負では、注文者は請負人が仕事を完成しない間は、いつでも損害を賠償して解除できます（民法641条）。準委任では、各当事者がいつでも解除でき、相手方に不利な時期の解除などは、やむを得ない事由があった場合を除き、相手方の損害を賠償します（民法651条）。途中で終わった部分の報酬は、請負では注文者の受ける利益の割合に応じて（民法634条）、準委任では履行の割合に応じて（民法648条3項）請求できます。依頼主の責めに帰すべき事由で債務を履行できなくなったときは、報酬の請求を拒まれませんが、債務を免れて得た利益は返す必要があります（民法536条2項）。損害の額や引くべき費用の範囲は条文から分からないので、契約で算式を決めておきます（損害賠償の額の予定は民法420条で、違約金は予定と推定されます）。

最低保証がある契約で「中途解約の場合は残りの期間の最低保証額を全額払う」と書く例がありますが、争いを大きくしやすい書き方です。清掃をしていない期間の全額は、過大な違約金として民法90条や信義則の面から争われ得ます。解約で免れた人員や車両の費用を引くべきだ、という反論も出ます（民法536条2項の考え方）。個人のオーナーが相手で事業者といえるか疑わしいときは、消費者契約法の問題も出ます。なお、消費者契約法9条1項1号は「契約の解除に伴う」違約金が対象で、契約を続けたまま最低額を払わせる仕組みは、民法420条・90条や消費者契約法10条の問題になります。

実務で穏当なのは、予告期間の不足分だけを払う式です。予告期間が3か月の契約で、依頼主が1か月前に通知して解約するなら、不足の2か月分について、直近3か月の月平均の報酬を払います。月平均が72,000円なら72,000円×2＝144,000円です。残りの契約期間の全額ではなく、予告をしていれば体制を畳めた期間に絞るので、根拠を説明しやすくなります。

継続的な業務委託の見直しでは、受託者から解約するときは2か月前までの通知が必要なのに、発注者からは通知のみで即時に解約でき、補償も逸失利益の請求もできない、という構造が見られます。最低保証をせず、依頼の量を発注者の判断で自由に増減できる内容です。民泊清掃の契約でも、受託者側だけに数か月前の予告を課していないか確認します。

民泊の運営会社（従業員を使う事業者）が、従業員を使わない個人の清掃事業者に委託するときは、フリーランス法が適用され得ます。業務委託をしたときは、直ちに給付の内容、報酬の額、支払期日などを明示しなければならず（同法3条1項）、報酬の支払期日は役務の提供を受けた日から60日の期間内でできる限り短く定めます（同法4条1項）。政令で定める期間以上続く継続的業務委託を解除する（更新しない場合を含む）ときは、災害その他やむを得ない場合などを除き、少なくとも30日前までの予告が必要で（同法16条1項）、受託者から理由の開示を求められたときは遅滞なく開示します（同条2項）。契約書の予告期間が30日に満たないときは見直しが必要です。

よくある失敗と、直した書き方

どれも、条文の言葉が足りないというより、「何に対する対価か」が曖昧なために起きる誤りです。

見落とされやすいのが、単価の固定と最低保証の組み合わせです。契約期間中は単価を変えず、受託者から改定を求められない、という定めがあると、人件費や資材が上がっても手段がありません。改定の条の書き方は料金と追加料金の決め方で整理しています。

ヒヤリングで確認すること

数字は、ひな形から選ぶものではなく、物件の稼働と清掃会社の固定費から決めます。契約書を作る前に次の事項を確かめます。

よくあるご質問

あわせて読みたいページ

本ページは一般的な情報提供です。届出・登録・許可の運用は、所管の行政機関や自治体によって異なることがあります。紹介している書き方は、民泊・宿泊施設の清掃に関する一般的な契約実務を整理した例であり、特定の事業者の契約書を示すものではありません。条文は e-Gov法令検索で確認しています。参考: e-Gov法令検索 / 民泊制度ポータルサイト（観光庁） / 特定商取引法ガイド（消費者庁） / フリーランス法特設サイト（公正取引委員会）