民泊清掃とマンション管理規約――共用部の使用、リネンの搬入、ゴミ置場、近隣苦情を清掃の契約書でどう書くか

先に結論をまとめます。分譲マンションの一室で行う民泊の清掃では、清掃会社が守るルールは、依頼主との契約書だけでは決まりません。その建物の管理規約（区分所有者が集まる管理組合が定める、建物の基本ルール）と使用細則（規約の下で、共用部分の使い方やゴミ出しの曜日などを細かく決めたルール）が、作業の時間、通り道、荷物の置き場所を実際に決めているからです。専有部分は各戸の室内、共用部分はエントランス、廊下、エレベーター、ゴミ置場などをいいます。清掃会社が毎回触れるのは、むしろ共用部分です。

1. 管理規約は管理組合と区分所有者の約束で、清掃会社は当事者ではない。ただし現場で最初に影響を受けるので、関係部分の写しを依頼主から受け取り、守る範囲を契約で決める。
2. 民泊ができるかは、規約と法令で決まる。清掃会社は適法性の判定役ではないので、依頼主の表明と、停止の申入れがあったときの扱いを契約に置く。
3. リネンの搬入、ゴミ置場、共用部分の通行は、場所・時間・方法を依頼主に書面で指定してもらい、指定の外は業務の外とする。
4. 近隣の苦情は、清掃会社が受け付けて記録し、依頼主の窓口へ取り次ぐ。解決はしない。清掃作業そのものへの苦情だけは、清掃会社が直す。

入室の手段はキーボックス・鍵の管理のページ、持ち帰りの可否はゴミと廃棄物処理法のページで扱っています。ここでは「建物の側のルール」との関係に絞ります。

管理規約は、当事者でない清掃会社にも効くのですか？

管理規約が清掃会社を直接に縛るわけではありません。しかし無関係でもありません。筋道は三つあります。

• 依頼主との契約を通じて：管理組合から指摘を受けるのは区分所有者である依頼主です。依頼主はその負担を、契約で清掃会社に回そうとすることがあります。
• 不法行為として：契約関係がなくても、従事者が共用部分を壊したり汚したりすれば、賠償の問題になります（民法709条）。従業員を使う場合は、使用する側の責任も問われます（民法715条）。
• 現場の事実として：管理人が規約に反する作業を見つければ、その場で止めさせます。契約書の文言より先に、現場の運用が作業を決めます。

国土交通省の「マンション標準管理規約」は、専有部分の貸与を定める19条で、区分所有者に、借りた人（占有者）へ規約と使用細則を守らせることを求めています。規約の効力は占有者にも及ぶ、という整理です。部屋を占有せず、委託を受けて立ち入るだけの清掃会社は、その外側にいます。依頼主が規約に反したときは、区分所有法が、共同の利益に反する行為への差止め、使用禁止、競売などの請求を定めており（区分所有法57条から60条まで）、標準管理規約47条3項3号は、そうした訴えの提起を総会の特別多数決議の事項としています。管理組合の動きは、まず依頼主に向かいます。

ここから、契約書で押さえることが二つ出ます。依頼主から規約の関係部分を受け取ることと、依頼主が管理組合から指摘を受けたら、清掃会社に知らせることです。これがないと、清掃会社は知らないまま規約に反する作業を続け、後で責任を問われます。「規約を遵守する」とだけ書く条項は、見たことのないルールまで守る約束になり、違反の責任だけが清掃会社に残ります。

民泊が規約で禁止・制限されたら、清掃の契約はどうなりますか？

同じマンションでも、規約の書き方で結論が変わります。標準管理規約12条（専有部分の用途）は、民泊について次のような書き方の例を示しています。

国のガイドライン（住宅宿泊事業法施行要領）は、「宿泊料を受けて人を宿泊させる事業」のように民泊を含む事業を禁止する規定も、民泊の禁止にあたるとしています。標準管理規約のコメントは、旅館業法3条1項の簡易宿所の許可による「民泊」は、通常は住宅としての使用に含まれないので、可能としたいなら明記が望ましいとしています。民泊が住宅宿泊事業か旅館業の許可による営業かでも、規約上の扱いが変わります。

規約は改正されます。標準管理規約の定めでは、規約の制定・変更・廃止は、組合員総数と議決権総数のそれぞれ4分の3以上の賛成で決まります（47条3項1号）。いま認められているマンションでも、総会の決議で、ある日から禁止になることがあります。住宅宿泊事業は、届出をして行い（住宅宿泊事業法3条1項）、宿泊させる日数が1年間で180日を超えないものとされており（同法2条3項）、稼働日数の上限は料金設計にも響きます（料金と追加料金の決め方）。

清掃会社は、依頼主の民泊が適合しているかを判定する立場ではありません。そのかわり、依頼主に適合を表明させ、停止の申入れを知らせてもらい、その場合に業務を止められるようにしておきます。止まった後の報酬は、原因で分かれます。債権者（依頼主）の責めに帰すべき事由で履行できなくなったときは、報酬の履行を拒めず（民法536条2項）、双方の責めによらないときは拒めます（同条1項）。届出漏れは依頼主の側、規約改正やエレベーターの長期停止は依頼主の責めとは言い切れない、というように結論が割れるので、原因ごとの扱いを先に書きます。

賃貸の部屋で民泊を行う依頼主もいます。賃借人は、賃貸人の承諾なく転貸できず、違反して第三者に使用させたときは、賃貸人は契約を解除できます（民法612条）。表明の条に、承諾を得ているという一文を入れておけます。

共用部分の使用と入館のルールは、契約にどう書きますか？

共用部分は管理組合の管理する場所で、依頼主の持ち物ではありません。「共用部分は依頼主が許可する」と書くだけでは足りないので、建物のルールで許される範囲を、依頼主が書面で指定する形にします。

見落とされやすいのが名簿の提出です。従事者の氏名は個人情報で、取得するときは利用目的をできる限り特定し（個人情報保護法17条）、公表又は本人に通知する必要があります（同法21条）。名簿を管理組合に渡すことは第三者への提供にあたり、原則として本人の同意が要ります（同法27条）。従事者との契約に、「物件の管理者に氏名を提出することがある」と書いておくと慌てずに済みます（清掃スタッフとの業務委託契約書）。

国のガイドラインには、参考になる考え方があります。住宅宿泊管理業者は、従事者や再委託先で届出住宅に立ち入る者に、従業者証明書を携帯させます（住宅宿泊事業法の定め）。リネンの洗濯のみを行う者や車の運転手は対象に含まれませんが、携帯が望ましいとされています。清掃会社自身はこの義務を負う管理業者ではないのが普通ですが、「誰が入るのか分かるように」と求められたときは、会社名と氏名入りの証明書の携帯が、そのまま答えになります。

標識も同じです。住宅宿泊事業者は標識を掲げ（同法13条）、ガイドラインは、共同住宅では共用エントランスや集合ポストなどにも簡素な標識を掲示することが望ましく、分譲マンションでは掲示場所を管理組合と相談することが望ましいとしています。貼り替えや撤去を頼まれても、決めるのは依頼主と管理組合です。清掃会社は書面で指示された場合に、指示された物を指示された場所に掲示する作業にとどめます。

リネンの搬入・搬出で、どんな問題が起きますか？

リネンは最もかさばる荷物です。費用の問題はリネン・消耗品の負担と精算のページで扱っていますので、ここでは建物のルールの問題を挙げます。

• 共用廊下への一時置き：避難の妨げとして規約違反になりやすく、盗難や汚損の心配もあります。一時置きは作業中の短時間に限ります。
• エレベーターと台車：壁や床の傷、他の住民の乗降の妨げが苦情になります。養生の要否と費用、使える時間帯を依頼主が指定します。
• 宅配ボックスや玄関前の受け取り：リネン業者が先に荷物を置いていくと、紛失したときの責任があいまいです。受け取りの場所と、保管責任の開始点を決めます。
• 共用部の物置・トランクルーム：専用使用権の範囲を超えるおそれがあります。置いてよい場所と物を依頼主が確認して指定します。

搬入の担い手も確かめます。依頼主とリネン業者の契約なら、清掃会社は受け取って運ぶ役です。清掃会社が手配するなら再委託になり、再委託と多層構造のページの承諾や責任の条が関わります。

作業時間の窓も計算しておきます。管理組合が外部業者の作業を認める時間帯があっても、民泊は宿泊者の退室からチェックインまでの短い時間に、入館、搬入、清掃、ゴミ出し、確認を終えなければなりません。次は説明用の仮の例です。

建物のルールが厳しいほど、遅れの原因が清掃会社の外にある場面は増えます。「エレベーターの停止、管理組合の指定時間、搬入の禁止など建物の側の事情による遅れは、清掃会社の責任としない」という趣旨の一文があると、争いを避けられます。逆に、許可の時間外に入館して止められたのは、清掃会社の側の原因です。チェックイン時刻の扱いは、依頼とキャンセル料、入室できなかった場合のページと同じ発想で、原因を分けます。

ゴミ置場は、どこの何を使ってよいのですか？

民泊のゴミは、建物のルールと衝突しやすい分野です。国のガイドラインは、住宅宿泊事業に起因するごみは、廃棄物処理法に従い、事業活動に伴って生じた廃棄物として住宅宿泊事業者が責任をもって処理するとしています。一方、マンションのゴミ置場は、多くの場合、住民の家庭ごみのために管理組合が運営しており、事業のごみを置いてよいかは、管理組合と自治体の運用で決まります。

清掃会社が「所定の場所に置く」と引き受けるとき、その場所に民泊のごみを置いてよいかを確かめる責任は、排出する事業者である依頼主にあります。ここを書かないと、「置いてはいけない場所だった」と指摘されたとき、置いた者が責任を問われます。

使用細則には、ゴミは指定日の朝に所定の集積所に出す、という定めがよく置かれます。宿泊者が毎日のように入れ替わると、指定日まで出せないゴミが室内や共用部に溜まり、悪臭や害虫が苦情の原因になります。収集日までは室内の指示された場所に保管し、保管したことを報告する手順を決めます。持ち帰りの可否はゴミと廃棄物処理法のページを参照してください。

近隣から苦情が来たとき、清掃会社は何をしますか？

清掃会社の役割は、受け付けて、記録して、依頼主の窓口へ取り次ぐところまでです。法律が、苦情対応を担う者を決めているからです。住宅宿泊事業法10条は、住宅宿泊事業者に、周辺住民からの苦情や問合せへの適切かつ迅速な対応を求めています。ガイドラインは、深夜早朝を問わず常時応対すること、宿泊者が滞在していない間も対応すること、緊急のときは警察署や消防署に連絡して自らも現場へ急行することを挙げます。家主不在の民泊では、この業務を住宅宿泊管理業者に委託します（同法11条1項）。苦情の窓口は、事業者か管理業者にあり、清掃会社は通常そのどちらでもありません。

それでも廊下で住民に声をかけられることはあります。従事者が善意で謝ると「責任を認めた」と受け取られ、宿泊者に注意しに行けば管理業の領域に踏み込みます。苦情は二種類に分けます。

一つ目の苦情では、責任を認める言い方で謝ること、改善や賠償を約束すること、宿泊者に直接注意することをしません。宿泊者への注意は運営代行の業務で、引き受けると管理業との線引きがあいまいになります。宿泊者の氏名を「あの部屋は誰か」と聞かれても、本人の同意なく教えることはできません（個人情報保護法27条）。

よくある失敗と、直し方

民泊清掃の契約書は、賃貸借、サブリース、施設の利用規約など、別の契約書から条文を持ってきて作られることがあります。当事者の立場が違うので、清掃会社にとって意味が変わります。

運営代行の契約の「業務一覧」を、そのまま清掃の契約書の別紙に流用する例もあります。一覧には、苦情の受付、宿泊者への是正の要請、近隣住民との関係調整が入っていることがあり、別紙が優先する書き方だと、業務が一気に広がります。本文と別紙の優先順位を書き、別紙には清掃の作業だけを載せます（業務範囲）。

ヒヤリングで確認すること

まとめ：起きがちなこと

どの場面も出発点は同じで、建物のルールは依頼主と管理組合の間にあるのに、作業は清掃会社が行います。つなぐのは「渡す」「知らせる」「指定する」の三つで、これを依頼主の義務として置くことが基本です。損害賠償の上限と保険のページとあわせて設計します。

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。届出・登録・許可の運用は、所管の行政機関や自治体によって異なることがあります。紹介している書き方は、民泊・宿泊施設の清掃に関する一般的な契約実務を整理した例であり、特定の事業者の契約書を示すものではありません。条文は e-Gov法令検索で確認しています。参考: e-Gov法令検索 / 民泊制度ポータルサイト（観光庁） / 特定商取引法ガイド（消費者庁） / フリーランス法特設サイト（公正取引委員会）